Pressemitteilung | 30.03.2023

Wohnungsnot und bezahlbarer Wohnraum: Alarmstufe rot in München

Pressegespräch am Donnerstag, den 30.03.2023,

Mit
Jürgen Mistol, MdL Bündnis 90/Die Grünen
Florian Siekmann, MdL Bündnis 90/Die Grünen
Anna Hanusch, Stadträtin Die Grünen – Rosa Liste
Bernd Schreyer, Stadträtin Die Grünen – Rosa Liste
Sibylle Stöhr, Stadträtin Die Grünen – Rosa Liste

Sibylle Stöhr, Stadträtin:
„Jeder Bewohner Bayerns hat Anspruch auf eine angemessene Wohnung“ – so steht es in der Bayrischen Verfassung geschrieben (Art. 106, Abs 1). Wohnen ist ein elementares Grundbedürfnis. Die Wohnung bietet uns Schutz, ist privater Rückzugsort sowie schlicht und einfach unser Zuhause, in dem wir uns frei entfalten können.
Ein Dach über dem Kopf ist inzwischen, besonders in Ballungsräumen wie München, ein knappes und wertvolles Gut geworden. Grund und Boden sind wie Luft und Wasser nicht beliebig vermehrbar. Gerade deshalb darf Wohnen nicht allein dem Markt überlassen werden. Bezahlbares Wohnen ist die soziale Frage unserer Zeit. Die Sorge vieler Menschen um ihre Wohnung ist groß und berechtigt. Mich erreichen viele persönliche Schicksale.
Wir Grüne fordern deshalb eine soziale und nachhaltige Wohnungspolitik, die es allen Menschen ermöglicht, in lebenswerten Städten, gut durchmischten Quartieren und lebendigen Gemeinden zu leben.
Wir Grüne können und wollen nicht mehr länger dabei zuschauen, wie die Mietpreise hemmungslos nach oben klettern, wie unsere Stadtviertel ausverkauft werden und wie Wohnungen, in denen Menschen seit Jahrzehnten leben, zum Spielball von Investoren und Projektentwicklern werden. Der kürzliche Verkauf eines wertvollen Filetgrundstücks in der Münchner Maxvorstadt an den High-Tech-Riesen Apple hat zwar Geld in die Kasse des Freistaates gespült, den Menschen vor Ort aber nicht die Sorge davor genommen, dass die (Immobilien-)Preisspirale nicht weiter nach oben geht. Auch die Zahlen des jüngst veröffentlichten Mietspiegels 2023 sind alarmierend. Die Kosten für eine Wohnung sind gestiegen wie noch nie.
Wir stellen heute grüne Lösungsansätze auf vor, um die Misere auf dem Immobilien- und Wohnungsmarkt anzupacken.“

Bernd Schreyer, Stadtrat:
„Die Preise am Wohnungsmarkt in Bayerns Landeshauptstadt München kennen seit Jahrzehnten nur in eine Richtung: nach oben! Die Bodenpreise sind seit 2010 um ca. 300% gestiegen, jährlich durchschnittlich 13%, im Jahr 2021 sogar um 19%. Auch wenn sie dieses Jahr zum ersten Mal wieder leicht gesunken sind, die bleiben im bundesweiten Vergleich auf höchstem Niveau. Im Gefolge des Bodens folgten mit gleicher Dynamik die Immobilienpreise welche bei durchschnittlich 11.000 €/m² im Neubau und 9.000 €/m² auf bundesweiter Rekordhöhe angelangt sind und schließlich – ungebremst – die Mietpreise: Um 21% gegenüber 2021 auf durchschnittlich ca. 15 €/m², bei jüngeren Gebäudealtersklassen ab 2016 sogar 22 €, ist die Mietspiegelmiete gestiegen. Mit einer Mietbelastungsquote des Haushaltseinkommens von 38% liegt München inzwischen an der einsamen Spitze in Deutschland (Quelle: bulwiengesa). Ungefähr 20% der Münchner Haushalte haben sogar eine Quote von 55%.
Für diesen außer Rand und Band geratenen Markt fehlen seit Jahrzehnten regulative und unterstützende Instrumente, welche weder von der GroKo noch von der CSU-Staatsregierung in Gang gesetzt wurden. Die selbst für Normalverdiener und für Berufe der Daseinsvorsorge nicht mehr tragbaren Mieten – zusammen mit gestiegenen Lebenshaltungskosten – belasten immer mehr Haushalte existenziell und treiben sie in die Armut. Mit großer Anstrengung versuchen wir deshalb seit 2020 in München mit der sozialgerechten Bodennutzung, mit städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen, auf städtischen Flächen mehr gemeinwohlorientiertes kommunales, genossenschaftliches, in jedem Fall bezahlbares Wohnen zu schaffen. Unsere Leitidee bleibt der ener Gemeindebau. Ohne diese und ohne massivere staatliche Unterstützung drohen Londoner Verhältnisse. Deshalb stellen wir heute Anträge vor, um mit kommunalen Instrumenten weiteren bezahlbaren Wohnraum zu sichern. Doch das reicht nicht: Wir brauchen endlich die mietrechtliche und baugesetzliche Unterstützung, brauchen staatliche Grundstücke und mehr Fördermittel von Bund und Land. Auch dazu stellen wir Anträge und Appelle über den Münchner Oberbürgermeister und den Städtetag an die zuständigen Minister, an die Bundes- und Staatsregierung.

Jürgen Mistol MdL:
„Das Problem bezahlbaren Wohnens trifft aber nicht nur die Region München, sondern der Druck auf dem bayerischen Wohnungsmarkt ist vielerorts groß. Doch die Söder-Regierung hat es in den vergangenen fünf Jahren versäumt, die Wohnungsfrage im Freistaat zu lösen. Im Gegenteil: vor allem der öffentlich geförderte Mietwohnungsbau ist besorgniserregend rückläufig. Zwischen 2011 bis 2022 ist der Bestand an Sozialwohnungen um 16 Prozent gesunken. Ebenso rückläufig ist die Zahl der geförderten Studierendenwohnungen. 2021 waren es noch 1.316 Wohnplätze. Im vergangenen Jahr nur noch 591. Gleichzeitig werden In der Münchner Studentenstadt auch in den nächsten Jahren ca. 1.500 Appartements leer stehen.
Es rächt sich bis heute, dass Markus Söder als Finanzminister 2013 die 33.000 GBW-Wohnungen leichtsinnig an den Meistbietenden verscherbelt hat. Das kann auch die Gründung der dritten staatlichen Wohnungsbaugesellschaft BayernHeim 2018 nicht kompensieren.

Florian Siekmann, MdL:
„Während der Bund bis 2026 14,5 Milliarden Euro für den sozialen Wohnungsbau zur Verfügung stellen will, sieht der Haushalt der Staatsregierung für 2023 erneut keine zusätzlichen Landesmittel vor. Stattdessen verunglimpft Markus Söder mit dem neuen Slogan „Eigenheim statt Plattenbau“ den Geschosswohnungsbau und stößt damit nicht nur die gemeinwohlorientierten Wohnungsunternehmen, sondern auch gut der Hälfte der bayerischen Bevölkerung, die nicht selten gern zur Miete lebt, vor den Kopf.
Gleichwohl hat die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum in Bayern gemäß Art.106 Verfassungsrang. Diesem Grundsatz fühlen wir Grüne uns zutiefst verpflichtet. Gerade weil das Dach über dem Kopf ein knappes und wertvolles Gut ist, darf es nicht allein den Kräften des Marktes überlassen werden, sondern braucht politische Gestaltung auf allen politischen Ebenen.“

Anna Hanusch, Stadträtin:
„Leider steht München schon seit vielen Jahren an der Spitze, was Mieten und Bodenpreise angeht. Daher wurden hier von klugen Menschen unter den rot-grün geführten Jahren bereits viele wichtige Bausteine eingeführt und in der jetzigen grün-roten Phase stetig nachgeschärft. Einiges davon wird inzwischen bayern- und bundesweit kopiert. Wir haben neben der Einkommensorientierten Förderung das München Modell geschaffen mit einem großen eigenen Fördertopf, dazu den KMB – den konzeptionellen Mietwohnungsbau, bei dem wir Grundstücke zu einem reduzierten Erbbauzins verpachten. Bisher haben wir hier durch die Vergabe nach Konzept zu einem an die Miete angepassten Ertragswert nur auf höhere Einnahmen verzichtet, und anders als der Freistaat verkaufen wir auch nichts mehr. Das ist langfristig kluge Bodenpolitik, im Gegensatz zur bisherigen Bodenpolitik des Freistaats der immer noch meistbietend den Grund und Boden der öffentlichen Hand auf den Markt wirft. Aufgrund der maximal angespannten Lage mit explodierenden Baukosten haben wir mit der SPD gerade für die KMB-Projekte einen Teuerungsausgleich eingeführt, um die Projekte zu retten, die im Verfahren sind.
Wo sinnvoll, setzen wir konsequent die Instrumente des Baugesetzbuch ein. So stehen wir weiter hinter der SEM und haben die Erhaltungssatzungsgebiete kontinuierlich ausgeweitet. Sehr helfen würde uns das im Grunde seit 2020 mögliche stadtweite Umwandlungsverbot. Hier sind wir aber vom Freistaat abhängig und konnten daher immer nur wieder fordern und anmahnen, dass die notwendige Verordnung auf Landesebene endlich, endlich erlassen wird. Unsere Verwaltung steht seit langem in den Startlöchern, diese Verordnung dann für München auch umzusetzen. Um die leider in den Koalitionsabstimmungen der Ampel festhängende Wiederherstellung des Vorkaufsrechts in der ursprünglich genutzten Form auszugleichen, und auch aufgrund der aktuellen Marktlage, kauft die Stadt auch immer wieder Bestandsgebäude zur Sicherung bestehenden Wohnraums. Ein weiteres neu geschaffenes Instrument – den Sektoralen Bebauungsplan – setzen wir bereits um.
Als sehr wichtiges, aber erst mittelfristig wirksames Instrument haben wir die SoBoN 2021 neu aufgestellt mit einem klaren Fokus auf den langfristig bezahlbaren Mietwohnungsbau und die Grundquote für leistbare Wohnungen von 40% auf 60% erhöht. Wir verfolgen damit konsequent den Weg, dass wir steuernd eingreifen und Anreize setzen, damit eben nicht nur einfach Wohnraum entsteht, sondern der dringend notwendige Wohnraum im bezahlbaren Segment. Es ist ein Irrglaube, dass einfach nur bauen, bauen, bauen ohne Vorgaben gegen steigende Mieten hilft.“

Unsere Anträge:

Kommunale Wohnungsbaugesellschaften in der Stadt – BayernHeim auf dem Land

Bernd Schreyer: „Mit unserem Antrag wollen wir eine bessere Zusammenarbeit von Brennpunkten des Bedarfs mit dem Freistaat Bayern und die Neuausrichtung der staatlichen Immobilienverwaltung erreichen. Die IMBY soll zu einem aktiven, gemeinwohlorientierten Player und zu einem Dienstleister für Städte und Gemeinden bei der Schaffung von Wohnraum werden. Staatliche Grundstücke, die für Wohnraum in Frage kommen, sollen vorrangig kommunalen Wohnungsbaugesellschaften und Genossenschaften für den sozialen Wohnungsbau verbilligt zur Verfügung gestellt werden. Zudem soll für diese Gesellschaften eine Übernahme von Projekten der BayernHeim, die sich in der Umsetzung, Planung bzw. Bauvorbereitungsphase befinden, ausgehandelt werden.
Im Gegenzug soll die staatliche BayernHeim ihre volle Power und Kompetenz auf Städte und Gemeinden ohne kommunale Wohnungsbaugesellschaften konzentrieren, um den Bestand an geförderten Wohnraum überall in Bayern, wo Wohnraummangel herrscht, deutlich auszuweiten.“

Transparenz Grundstücksgeschäfte – Neuausrichtung und Spezialisierung der IMBY und der BayernHeim

Jürgen Mistol: „Von Anfang an war Sand im Getriebe der BayernHeim, weil die Rahmenbedingungen nicht passen. Damit sie in Zukunft erfolgreich sein kann, braucht es eine Neuausrichtung der Unternehmensstrategie.“

Florian Siekmann: Die staatliche Immobilienverwaltung ist zu langsam, zu teuer und zu ineffektiv. Die IMBY muss zu einem aktiven Player und Dienstleister für Städte und Gemeinden bei der Schaffung von Wohnraum werden.“

Sibylle Stöhr: „Stadt und Land müssen gemeinsam agieren, damit Grundstücke dauerhaft in öffentlicher Hand bleiben. Daher fordern ein Erstzugriffsrecht für Kommunen auf Immobilien und Flächen des Freitstaates Bayern.“

Durch Baugebote Bauüberhang absenken

Bernd Schreyer: „Mit diesem Antrag auf der Grundlage eines neuen Tatbestand des BauGB nach dem Baulandmobilisierungsgesetze wollen wir vom Planungsreferat überprüfen lassen ob das Instrument geeignet ist über Baugebote zugunsten des Wohnungsbaus die eklatant gestiegenen Bauüberhänge (2021: 36.557 WE, 2016: 23.620 WE) abzubauen.“

Städtische Information über Stiftung „Daheim im Viertel“ zur Sicherung bezahlbaren Wohnraums

Bernd Schreyer„Die gemeinnützige Stiftung ‚Daheim im Viertel‘ wurde durch Münchner Wohnungsgenossenschaften und weitere sozial orientierte Wohnungsunternehmen ins Leben gerufen, die in der GIMA München eG zusammengeschlossen sind. Sie bietet mehrere Wege bei der Übertragung von Immobilien auf die Stiftung an: Verkauf an die Stiftung zu einem fairen Preis (Teilschenkung), Leibrente oder Verrentungsmodell, Schenkung zu Lebzeiten sowie die testamentarische Verfügung.
Die Erb- und Schenkungslasser*innen können damit ihre Mieter*innen nachhaltig durch Erhalt dauerhafter Wohnsicherheit zu bezahlbaren Mieten unterstützen, die sie zur Auflage bei der Übertragung Ihrer Immobilie an die Stiftung machen. Und: Die Stiftung legt die Verwaltung ihrer Immobilien in die Hände eines erfahrenen Mitgliedsunternehmen der GIMA München e.G. Ein Weiterverkauf der Immobilie wird ausgeschlossen.
Wir wollen dass die Stadt in Ihrer allgemeinen Informationen Münchner*innen und Münchner diese Stiftung bewirbt und die Stiftungsverwaltung (die selbst eine solche Stiftung nicht gründen und bewirtschaften darf) über diese Stiftung informiert“.

Das Belegrechtsprogramm durch Vereinfachungen und Verknüpfungen zum Erfolg führen

Bernd Schreyer: „Die Zahl der für eine Sozialwohnung registrierten Haushalte steigt kontinuierlich an, mittlerweile sind mehr als 25.000 Haushalte vorgemerkt. Der geförderte Wohnungsbestand mit rund 90.000 Wohnungen reicht nicht aus, um die Zielgruppe zu versorgen. Die Neubauaktivitäten sind hoch, aber nicht ausreichend. Es müssen Wege im Bestand der freifinanzierten Wohnungswirtschaft erschlossen werden, um bezahlbaren Wohnraum für die wohnungssuchenden einkommensschwachen Haushalte verfügbar zu machen.
Dazu wollen wir das Belegrechtsprogramm fortschreiben. Private Vermieter*innen erhalten vom Amt für Wohnen und Migration für den Abschluss von Mietverträgen registrierter Haushalte eine einmalige und abschließende Prämie ausbezahlt.
Außerdem soll bei einem Ankauf von leeren fertiggestellten oder im Rohbau befindlichen Wohnungen (auch aus SoBoN17 Gebieten) zur Herstellung bezahlbarer Mieten das Investment mit dem Belegrechtskaufprogramm und den dafür zur Verfügung gestellten Mitteln verknüpft werden. Aufgrund des gewünschten Abstimmungs- bzw. des Ergänzungsbedarfs des Koalitionspartners wird der Antrag erst nach den Osterferien gestellt.“

Mehr Bau von Wohnungen im bezahlbaren Segment durch die städtischen Wohnungsbaugesellschaften

Bernd Schreyer:Die städtischen Wohnungsbaugesellschaften bauen auf eigenem Grund noch immer freifinanzierte Wohnungen. Bei der GWG sind das 21% des gesamten geplanten Wohnungsbaus zwischen 2023 und 2027 (887 WE). Die werden dann für 12 bis 14 € pro Quadratmeter in Immoscout angeboten und sind ein Lotteriegeschenk für Haushalte u.a. mit einem Jahreseinkommen von 240.000 € und mehr, die sich auch eine Wohnung mit 20 €, 21, 22 € oder mehr pro Quadratmeter leisten könnten.
Nachdem der Mangel an bezahlbaren Wohnungen so ansteigt, Wohnungssuchende mit hohen Einkommen sich wesentlich besser als niedrige im hochpreisigen Segment gut versorgen können, die Münchner Mischung auch mit einem Haushaltseinkommen bis zu 130.000 € Jahresbrutto möglich ist, erscheint uns wichtig, dass wir uns mit unseren städtischen Wohnungsbaugesellschaften auf das Segment des bezahlbaren Wohnungsbaus und der Berufe der für die Funktionalität der Stadt so wichtigen Daseinsvorsorge fokussieren. Deswegen bereiten wir gerade einen Antrag vor, damit auf eigenem Grund der Gesellschaften nur noch Wohnungen nach dem sog. KMB Programm, mit entsprechenden Einkommensgrenzen gebaut werden. Auch dieser Antrag befindet sich noch in Abstimmung.“

Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen nach § 558(3) BGB und Mietpreisbremse nach § 556d (1) BGB ansenken

Bernd Schreyer: „Der neue Mietspiegel 2023 zeigt erneut dass die bisherigen Instrumente die Dynamik am Mietwohnungsmarkt zu bremsen nicht ausreichen und Bund und Land die kommunalen Brennpunkte im Stich lassen. Der in München zu beklagende eklatante Zuwachs von Haushalten (ca. 15%) die aufgrund einer Mietbelastung von mehr als 55% des Haushaltseinkommens kaum noch über die Runden kommen, nicht wenige davon Tafelbesucher*innen werden oder von Wohnungslosigkeit bedroht sind bedarf entschiedenen Handels. München liegt mit Berlin (37%) an der Spitze der Republik mit einer Mietbelastungsquote von inzwischen 38% des Haushaltseinkommens durchschnittlich über alle Miethaushalte.
Wenn wir diese irren Steigerungen, welche die Bewohner*innen Berlins oder Münchens bis weit in die Mittelschicht überfordern einbremsen wollen brauchen wir seitens des Bundes eine schnelle Feuerwehr: Das wäre eine eigene Kategorie für Mietbelastungsquoten des Haushaltseinkommens über 37% im Durchschnitt aller Miethaushalte: Hier sollte eine Kappungs- und Mietpreisbremse von maximal 5% gelten“.

Möblierter Mietspiegel/ Indexmieten als Preistreiber
Sibylle Stöhr: „Der Anteil möblierter Wohnungen/Zimmer steigt ständig – hier gilt es dem Mietwucher Grenzen zu setzen. Indexmieten gehören auf den Index!“